Se espera que los precios de la vivienda en España sigan subiendo en 2025, impulsados por la escasez de viviendas disponibles, la reducción de las tasas de interés, la inflación y el crecimiento de la población. La inmigración juega un papel clave, con compradores de altos ingresos invirtiendo en propiedades de lujo y trabajadores de bajos ingresos aumentando la demanda de alquiler.
En 2024, los precios de la vivienda se dispararon. Los precios de las viviendas de segunda mano aumentaron un 10,7% interanual en noviembre, alcanzando los 2.244 €/m², el mayor incremento desde 2006. Los alquileres también subieron un 11,1%, con un promedio de 13,3 €/m² al mes. La oferta de vivienda sigue siendo críticamente baja, con un déficit de alrededor de un millón de viviendas en venta y medio millón de propiedades en alquiler. El economista Miguel Córdoba sugiere construir viviendas más pequeñas y asequibles en áreas no céntricas para abordar esta brecha.
Por qué los precios seguirán subiendo
- Escasez de suelo y aumento de los costos de construcción: La disponibilidad limitada de suelo, los obstáculos burocráticos y el aumento en los costos de materiales y mano de obra mantienen restringida la oferta de vivienda. Los promotores apoyan la Ley del Suelo, actualmente paralizada, que busca agilizar la planificación urbana.
- Recortes en las tasas de interés e inflación: El BCE redujo las tasas de interés cuatro veces en 2024, abaratando los préstamos e impulsando la demanda. Se esperan más recortes en 2025, lo que ejercerá una mayor presión sobre el mercado ya ajustado.
- Crecimiento poblacional y compradores extranjeros: La inmigración impulsa la demanda, tanto por trabajadores con salarios bajos que alquilan como por extranjeros adinerados que invierten en propiedades. Ciudades como Madrid, Barcelona y Málaga podrían ver aumentos de precios del 5 al 10% en 2025.
Nueva vivienda y perspectivas del mercado
Las ventas de viviendas aumentaron significativamente a finales de 2024, con un incremento del 51,3% interanual en octubre, alcanzando el mayor volumen mensual desde 2007. Las ventas de viviendas nuevas experimentaron un aumento del 83,4%.
A pesar del aumento en la demanda, la construcción sigue rezagada. España necesita 246.000 nuevas viviendas anuales, pero solo se construyen entre 85.000 y 90.000 cada año. Se espera que los precios de las viviendas nuevas suban entre un 4% y un 5% en 2025.
Tendencias del mercado de alquiler
Se espera que los alquileres sigan aumentando en 2025. En noviembre, 23 ciudades alcanzaron precios récord, con Barcelona (23,2 €/m²) y Madrid (20,5 €/m²) a la cabeza. Aunque existen iniciativas públicas y privadas para aumentar la oferta de alquiler, las regulaciones estrictas y los límites de renta podrían desincentivar a los propietarios, manteniendo los precios elevados.
Conclusión
El mercado inmobiliario español seguirá bajo presión en 2025, con precios en aumento debido a la escasez de oferta, el crecimiento de la demanda y los recortes en las tasas de interés. Aunque algunas medidas podrían mejorar la asequibilidad, no se espera un cambio significativo a corto plazo.